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商业地产市场调研筹备工作需要注意的关键点
来源:www.zgscdygs.com 发布时间:2020/6/2 13:38:01

1、分析调研目标

 

调研筹备工作的第一个关键点是分析调研目标,很多人甚至专业人士常常省略这一点。分析调研目标之所以重要,是因为在项目的不同阶段,调研目标或调研重心是不同的。

 

通常而言,一个项目可分为三个阶段,具有相应的调研目标:

 

拿地待报规阶段

 

这一阶段的调研重心是研究已建成项目的经济技术指标。 

 

报规待建阶段

 

这一阶段的调研重心当前市场上项目的规模、业态。

 

项目主体在建阶段

 

这一阶段的调研重心是项目的招商与经营管理。

 

要明确各阶段的调研目标,使其发挥具体的指导作用。在分析调研目标时,既不能刻舟求剑,也不能画地为牢。所谓刻舟求剑,是指不考虑项目工作所处的具体阶段,就直接展开常规性的调研工作,这样只会抓不住重点,很难保证调研结果的准确性。所谓画地为牢,是指把每个阶段孤立开来,片面地分析目标。

 

2、罗列重点问题

 

分解目标:一旦明确了调研目标,就要开始重点瞄准。像庖丁解牛一样,对目标进行有秩序、有策略的分解,把厚重的目标透明化、分散化,将大目标分解为小目标,将大困难分解成小困难,进而逐步解决。

 

罗列分类:分解目标之后就要提出针对该项目的重点或疑难问题,罗列下来并分类。实际上,在罗列问题的过程中,往往能够发现解决问题的方法,找到执行项目工作的思路。

 

3、提炼调研核心问题

 

在罗列重点问题后,要把需要调研的核心问题提炼出来。罗列问题是一个“分”的过程,而提炼核心问题则是一个“合”的过程。

 

例如,针对某城市的一个项目罗列出若干问题,包括租金问题、建筑问题、招商问题、业态问题等,经过提炼后,发现其中的核心问题是客户不认可某地块。

 

需要注意的是,这个罗列过程绝非闭门造车,而是一个和各方尤其是客户沟通的过程,通过一系列整合、提炼,逐步接近调研的核心目标。

 

4、制定调研计划

 

调研计划的内容主要包括在什么时间、什么区域、由多少人、用什么工具进行调研。在调研中有三种常用的工具:调研表格、调研问卷以及对被调研人员的培训和考核。

 

5、设计调研表格

 

设计调研表格的重点是体现定量调研中的核心问题。项目不同,要设计的调研表格必然也不同。因此,在设计调研表格时,不能直接把其他项目的调研表格改头换尾就拿来使用,这违反了调研中“具体问题具体分析”的原则。

 

6、设计调研问卷

 

设计调研问卷时一定要考虑客户的认同度问题,即客户愿不愿意来。至于提问的方式,要根据项目的实际情况设计。

 

7、培训、考核调研人员

 

在调研工作开始前,要对所有的调研人员进行系统培训,培训内容主要包括调研目标、调研的重点与核心问题,让他们清楚地了解相关项目的开发背景及所有产品,并进行知识类讲解,使其了解商业地产方面的知识。唯有如此,调研人员才能进行科学的调研,得出恰当的结论。

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